Le marché caché de l’immobilier : Le « Off-Market »

• Qu’est-ce que le Off Market en immobilier?
  • Bon plan pour dénicher une bonne affaire ?
  • Comment trouver une vente hors marché ?

Ce marché « caché » n’est pas un mythe, il existe bel et bien et Aydat n’y fait évidemment pas exception. Plus un marché est tendu (Plus de demandes que d’offres), plus le volume de biens passant par le Off-market est important.

Voici quelques infos « non confidentielles » sur ce « Hors marché » : Comment sont orchestrées ces mises en vente dont seuls quelques initiés sont au courant, et s’agit il vraiment de bons plans ou de bonnes affaires ?

Qu’est-ce que le off-market ?

Off market, pocket listings ou encore quiet listings ou marché caché de l’immobilier, il s’agit de biens vendus « en secret » hors du marché traditionnel de l’immobilier. Par définition vous ne trouverez pas ces biens sur les portails de l’immobilier, ni sur les sites d’agences immobilières et encore moins sur LeBonCoin. Aucune publicité, la vente n’est visible nulle part et portée uniquement à la connaissance d’un cercle restreint de potentiels acheteurs ultra-qualifiés.
Quelle est la proportion de ventes réalisées hors marché ? Si il est difficile d’estimer précisément le ratio, on sait qu’il ne totalise qu’un nombre limité de transaction par rapport au marché classique. Si ce marché caché ne représente qu’un nombre limité de transactions, moins de 15% du total des ventes en France, c’est tout de même suffisant pour qu’il mérite d’y porter attention.
Vous pensez que cela est réservé à certains biens à Paris, Lyon, Monaco ou dans des quartiers très cotés ? Si la pratique était habituellement réservée aux biens haut de gamme, biens de prestiges aux prestations rares et recherchées, sachez qu’elle séduit aujourd’hui les vendeurs de tout type de biens. Ceux-ci souhaitent vendre autrement (et mieux) ou simplement faire preuve de discrétion sur leur patrimoine.

Ces ventes très privées et ultra-confidentielles : Bonnes affaires ou pas ?

Vous pensez que le off-market rime nécessairement avec bon plan, détrompez-vous ce n’est pas toujours le cas. Alors oui on y trouve quelques pépites, mais les biens sont la plupart du temps tous surévalués, justement parce qu’il ne sont pas sur le marché, une vente confidentielle donne au produit rareté et aspect exclusif. De plus il est difficile pour l’acheteur de savoir depuis combien de temps le bien est à vendre, et combien de visite il y a déjà eu, point important pour une potentielle négociation. Si l’acheteur se sent privilégié il sait que dans un marché dynamique le temps joue contre lui. Pour être sûr d’acquérir le bien qui lui est proposé en exclusivité, il est peu enclin à la négociation de peur que l’affaire lui passe sous le nez… Dans un marché très tendu, l’acheteur (souvent poussé par l’agent immobilier qui lui vante « l’exclusivité ») n’a pas non plus envie d’entrer en concurrence avec d’autres acheteurs (Ceux du marché régulier), il risque donc d’acheter un bien surévalué. Ce coup de poker est assez commun chez les vendeurs ou les agents immobiliers du marché caché, ceux-ci tentent donc la surévaluation. Ils auraient tort de se priver de vendre au prix fort, de toute façon si le bien ne trouve personne à ce prix surévalué, une annonce sera alors passée sur internet et le bien rejoindra alors le marché traditionnel.

Si on vous propose du Off-Market, soyez réactif, vous devez être capable de vous positionner rapidement pour répondre à cette opportunité. Attention cependant à être bien au fait de la réalité du marché, cela afin d’éviter d’acheter à un prix trop supérieur à la valeur réelle du bien. Du déjà vu, un bien mis en vente hors marché à un prix largement supérieur au marché du moment, qui se retrouve ensuite en annonce publique avec un prix tout aussi élevé, il traine à trouver son acquéreur et se vend au final moins cher que si le prix avait été bien évalué dès le départ. Avec une bonne connaissance du marché, le vendeur vendra vite et bien, l’acheteur lui trouvera un bien à un prix raisonné.

Comment trouver ces ventes prisées et privées ?

Une maison vendue off-market ne sera jamais publiée sur internet, ni sur les panneaux des agences, elle se doit de rester confidentielle (c’est encore une fois ce qui lui ajoute une certaine plus-value). Pour trouver ce type d’offre il faut donc procéder autrement, se détacher des sites de petites annonces, et partir en chasse. Il vous faudra passer du temps à votre recherche, cela passera par le réseau, la discussion et parfois la prospection.
La plupart du temps les ventes se font par bouche à oreille, un voisin, un proche, un commerçant, des ventes directes entre particuliers… Vous trouverez aussi ce type de bien chez les chasseurs immobiliers, les agents immobiliers les mieux informés et les notaires. Il existe d’autres techniques très efficaces pour accéder à ce réseau très privé, nous vous en dévoilerons quelques une dans un prochain article du blog.

Vous vendez un bien à Aydat hors marché, vous souhaitez rester discret sur la vente de votre maison, celle-ci correspond à nos critères de recherche ? Contactez-nous !