Les prix de l’immobilier et du m² sur le micro-marché aydatois

5
(1)

Vous souhaitez connaitre le prix de l’immobilier à Aydat, ici quelques chiffres mais surtout des informations, des ressources, des outils web et des bonnes adresses internet pour vous aider à mieux comprendre le marché de l’immobilier aydatois. On ne parlera pas ici que de prix au m² Aydat (Prix au mètre carré (Prix M2 Aydat)), on parlera ici de la façon dont vous pouvez (ou ne devez pas) exploiter ces chiffres.

Formule de calcul du prix au m²

Pour calculer le prix au M2 d’un bien, la formule est très simple : Prix m² = (Prix du bien) / (Nombre de m² habitables)

N’entrent pas dans ce calcul les dépendances non habitables et/ou non couvertes tel que les remises, les garages, les appentis, les abris de jardin, les sous-sols et les caves, les combles non aménagés, les terrasses, les balcons… Concernant les vérandas, si elles ne peuvent être habitées toute l’année elles ne sont pas comptabilisées, en revanche si elles peuvent être habitées toute l’année, elles doivent être comptabilisées dans la superficie habitable.

Cette formule de calcul n’a d’intérêt que si vous avez du concret à mettre en face pour établir un comparatif, mais là encore il ne faut comparer que ce qui est comparable : Type de prix, type de bien…

Les baromètres immobiliers : Plateformes et portails…

En faisant une rapide recherche sur internet sur le prix de l’immo à Aydat, vous avez pu trouver pléthore de sites, plateformes immo, portails immo vous proposant des baromètres de prix de l’immobilier. Des montants plus ou moins précis, qui d’une plateforme ou d’un portail à l’autre varient énormément (Résultats variables selon les données brutes utilisées pour effectuer le calcul et selon la méthode de calcul (rarement rendue publique)). Ces montants sont pour certains des moyennes calculées selon les dernières ventes (Notaires) mais parfois pire : Calculés selon les prix des annonces en cours sur certains portails immobiliers. Ainsi si les prix sont quasiment toujours surévalués, (ce qui est la plupart du temps le cas sur des biens publiés sur ces plateformes, publiés ici car ils trainent à se vendre) ces chiffres n’ont finalement alors plus vraiment de sens…
Considérez qu’il s’agit de variables que vous pourrez intégrer à vos données mais voyez les comme une tendance à interpréter plutôt qu’une valeur de confiance que vous pourrez utiliser de manière brut pour effectuer un comparatif.

Les différents types de prix au mètre carré

Il existe plusieurs types de calculs et de statistiques, il est important de bien les distinguer afin de mieux les exploiter : Prix médian / Prix moyen / Prix CVS.

Qu’est-ce que le prix médian au M2 ?

Le prix médian au m² indique que 50% des biens se sont vendus à un prix supérieur et que 50% des biens se sont vendus à un prix inférieur, c’est une valeur médiane qui partage en deux parts égales l’ensemble des transactions immobilières. C’est le milieu du marché, cet indice n’est pas influencé par les valeurs les plus extrêmes… Cette médiane est la plus pertinente sur les marchés sujets aux fortes amplitudes tarifaires.

Qu’est-ce que le prix moyen au M2 ?

Le prix moyen au m² correspond à une moyenne calculée sur la totalité des prix au m² des biens vendus sur un période donnée. C’est la valeur la plus couramment utilisée par les portails immobiliers, il donne une idée générale et globale de l’état du marché sur le secteur.

Qu’est-ce que le prix corrigé des variations saisonnières au M2 ?

Le prix corrigé des variations saisonnières au m² intègrent une correction automatique afin de supprimer les effets de saisonnalité. L’immobilier n’échappe pas aux hautes saisons et aux basses saisons, la rentrée de septembre étant le meilleur exemple de la saison haute. Les tarifs CVS permettent ainsi de lisser les prix sur l’année et donner une meilleur appréciation du prix au m2 de ce marché immo.

La valeur au mètre carré ne suffit pas pour faire l’estimation d’un bien immobilier

Attention si vous vendez une maison, ne pensez pas que vous pouvez estimer son prix de vente simplement par un calcul du prix au m2 (Que vous avez trouvé ici ou là) multiplié par le nombre mètres carrés habitables. L’estimation du prix d’un bien prend en compte de nombreux autres critères

Immobilier statistiques : Le site des notaires

Les chiffres délivrés par la chambre des notaires permettent là encore une estimation du marché. Les calculs sont réalisés à partir des prix de ventes finaux des dernières transactions du secteur. Ces chiffres permettent alors de réaliser un nouveau calcul du prix moyen au m² mais pas seulement… Rendez-vous sur le site Immobilier Statistiques Notaires. Les calculs sont réalisés sur un nombre de ventes défini et une période d’observation, vous trouverez un prix bas, un prix médian un prix haut par commune et type de bien. Sur une période délimitée il est ainsi possible d’avoir une tendance des prix au mètre carré, cela sur un secteur défini (micro marché).

Carte des dernières ventes immobilières (Site gouvernemental)

Petite révolution dans le marché immo, depuis 2019 vous avez accès au prix de vente de toutes les transactions françaises, une ressource officielle du gouvernement, produite par la Direction générale des finances publiques. Le site en question Etalab liste publiquement et gratuitement toutes les dernières transactions immobilières. Ainsi vous sélectionnez le département « Puy-de-Dôme », la commune « Aydat », la section cadastrale, puis la parcelle et vous obtiendrez le prix de vente, la date de la vente, la superficie habitable, ainsi que la superficie du terrain associée… C’est entièrement gratuit (contrairement à certains sites ou applications mobiles qui exploitent ces données et vous les vendent). Si chaque bien est différent, c’est tout de même un outil qui permet de lister d’excellents indicateurs sur ce micro marché de secteur. Pour le propriétaire (ou le simple curieux), vous disposez d’un aperçu des prix pratiqués sur le secteur, que vous ayez prévu de vendre ou pas. Pour l’acheteur, cela permet de comparer les prix pour des biens similaires vendus, parfois même avec un peu de chance vous aurez accès au prix auquel le propriétaire a acheté la maison. Si vous êtes dans la position de vendeur, vous pourrez estimer une fourchette de prix, évaluer le marché par rapport aux ventes de derniers mois… Cet outil permet également de voir l’évolution du marché dans le temps, à la hausse ou à la baisse (Jusqu’à 5 ans d’antériorité).
Attention vous n’avez accès qu’à des chiffres, cet outil ne vous détaille pas l’état du bien, ses besoins de rénovation, les travaux réalisés, en cours ou à faire, les matériaux utilisés, le standing du bien, difficile donc sans connaitre toutes les caractéristiques d’effectuer des comparatifs.

Évolution du prix des annonces en cours

Un autre outil web, très pratique lui aussi : Castorus. Castorus vous permet de suivre l’évolution du prix d’un bien immobilier à vendre depuis sa mise en ligne sur les plateformes d’annonces immobilières. Vous pourrez ainsi visualiser un graphique vous montrant la courbe décroissante du prix mois après mois… Le tableau vous mentionne la date depuis laquelle l’annonce a été enregistrée, les principales caractéristiques de la maison, l’évolution du prix en %, le prix/m2 actuel, et le nombre de jour cumulés depuis que l’annonce a été détectée… À noter que si l’annonce a été supprimée puis remise, le décompte des jours repars à zéro. Un bien présent sur Castorus depuis plusieurs semaines/mois et parfois années, c’est à chaque fois l’illustration d’une mauvaise estimation et d’un bien surévalué. C’est alors le moment de tenter une négociation importante du prix de vente.

Encouragez-nous avec des étoiles 🙂

Avis : 5 / 5. Avis : 1

Soyez le premier à donner votre avis

💬 Pour nous aider dans notre recherche de maison
📣 Parlez de notre projet immo à Aydat autour de vous & Partagez !
©2021 Aydat.net | Devenir partenaire | Liens web | Mentions légales