4 janvier 2022

Comment définir le prix de vente de votre maison Aydatoise ?

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Estimation prix maison

Vous souhaitez réaliser l’estimation de votre maison à Aydat, avant de vendre vous avez besoin d’estimer le prix réel de votre bien immobilier aydatois ? Vous souhaitez anticiper une transaction, faire un bilan de valeur de votre patrimoine immobilier, vérifier ou évaluer le montant de vos impôts, pour une succession, pour une donation, dans le cadre d’un divorce, d’une séparation, d’un partage, pour une location, pour un prêt relais, pour un rachat de crédit, pour un rachat de soulte ? Vous souhaitez faire estimer gratuitement votre bien par un agent immobilier ou une agence immobilière ? Vous projetez de faire passer plusieurs professionnels afin d’avoir différents retours pour l’estimation gratuite du prix de votre maison à Aydat ? Commencez par consulter le prix des dernières maisons vendues à Aydat, cela vous donnera un ordre d’idée de l’état du marché. Ensuite pour obtenir un prix de vente, vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive de critères utilisés par les professionnels pour fixer le prix de vente de votre maison.

Vous cherchez à faire une estimation de votre maison Aydatoise, vous êtes donc vendeur ou futur vendeur ? Nous sommes des particuliers à la recherche d’un bien à acquérir sur le secteur d’Aydat, n’hésitez pas à nous contacter pour peut-être nous vendre votre maison.

L’état du marché immobilier aydatois

L’estimation est faites selon les tendances du marché de l’immobilier local, selon l’offre et la demande du moment, selon la conjoncture économique et parfois politique… Un marché tendu avec peu de biens en vente fera monter les prix, un marché avec une offre pléthorique de biens en vente fera baisser les prix. Le marché est intimement lié aux niveaux des taux d’intérêt pratiqués par les banques, alors que des taux bas démultiplient le nombre de potentiels acheteurs, des taux d’intérêt plus haut faire réduiront le nombre de potentiels acquéreurs.
À vous de situer votre bien correctement selon le marché et selon une grille de différents critères afin de vendre vite ET BIEN.

Quel est le prix net vendeur de VOTRE maison ?

C’est votre maison, vous y avez vécu, peut-être élevé vos enfants, vous avez un affect pour cette propriété dans laquelle vous avez des souvenirs. Mais attention, même si vous adorez votre maison, les critères affectifs n’entrent pas en compte dans les estimations des prix immobiliers. Vous allez devoir prendre du recul et vous concentrer sur des critères bien plus terre à terre, soyez vigilant car des études montrent que l’affecte peut générer de larges surestimations et surévaluations. Une majoration qui au final fera que le bien va tarder à se vendre et se déprécier aux yeux des acheteurs. Ce bien surévalué subira plus de négociation et se vendra à terme moins cher que si le juste prix avait été établi dès le départ. C’est aussi sans compter les frais inhérent à une vente retardée par un tarif déconnecté du marché. Pour vous éviter cela et faire une bonne évaluation dès la mise en vente, voici quelques critères et conseils d’appréciation (Liste non exhaustive pour rappel).

Le lieu d’implantation du bien et son orientation

Selon l’adresse du bien, le secteur, le village et selon son implantation sur le terrain, selon son orientation et son ensoleillement… Les prix ne sont pas les même à Sauteyras, Fohet, Le Mas, Rouillas-Bas, La Garandie, La Cassière, Ponteix, Phialeix, Fontclairant, Prades, Verneuge, Veyreras, Poudure, Saint-Julien ou Rouillat-Haut… Certains critères peuvent également dévaluer le prix, prenez en compte la distance par rapport à une route passante, la présence et (les dangers selon la distance) d’une ligne haute tension au dessus du toit de la maison, traversant le terrain ou à proximité, la présence d’une antenne relais de téléphone mobile, la présence de nuisances diverses…

Le type de construction et le cachet de la maison

Selon le type de construction : Maison traditionnelle, maison d’architecte, maison provençale, ossature bois, chalet, maison de bourg, maison atypique, demeure de charme, maison bourgeoise… Selon la qualité des matériaux utilisés pour sa construction et ses aménagements. Pour une construction récente, dispose t’elle encore d’une garantie décennale ?

Son standing : Type de logement

Dans quel catégorie se situe le bien ? Bien ordinaire, niveau moyen ou haut de gamme ? Pour cela plusieurs critères à définir, l’environnement urbain, la sécurité, la qualité des matériaux, leurs garanties, le recours aux architectes et bureaux d’études pour la construction des intérieurs comme des extérieurs. Estimez vous qu’il se trouve dans la moyenne, haut de gamme, luxe, grand confort, quels sont la qualité des équipements et des matériaux, quel est l’environnement du bien…

La surface habitable (Loi Carrez) : Prix du mètre carré

Selon la superficie habitable loi Carrez : Séjour, salon, cuisine, chambres, salle de bain, bureau, buanderie, cellier… Avec une hauteur de minimum 1,80m. Hors combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, véranda… Concernant le prix du M2 à Aydat, il existe plusieurs méthodes de calculs.

Les travaux récents et ceux à réaliser très prochainement pour l’acheteur

Selon les travaux et rénovations effectués et travaux à prévoir : L’électricité, l’isolation des murs, des combles et du toit, la plomberie, les fenêtres (Simple vitrage, double vitrage, triple vitrage), les sols, la façade, l’assainissement (individuel fosse sceptique ou collectif tout à l’égout), le chauffage (Électrique, chaudière fioul, pompe à chaleur, géothermie, cheminée, poêle à granulée,…), la toiture (Tuile, tôle, bardeau, ardoise, bac acier), la rénovation de la cuisine, la rénovation de la salle de bain, les autres travaux… L’entretien général peut également être un critère pour certains, selon le type de construction les travaux d’entretien récurrents, toiture, entretien du bardage bois, assainissement et vidange de la fosse sceptique…

Selon le résultat du diagnostic immobilier : Classements & Consommations

Selon le compte rendu réalisé par le diagnostiqueur immobilier, notamment sur le classement du logement concernant les consommations énergétiques mais également ses émissions de gaz à effet de serre.

Selon le mode de chauffage : Fioul, gaz, bois, électrique, pompe à chaleur…

Selon si il s’agit d’une chaudière fioul, d’un chauffage tout électrique, d’un chauffage par cheminée, insert ou poêle à bois, chaudière gaz, pompe à chaleur…

Le nombre de chambres : Chambre d’enfant, chambre d’ami, suite parentale ?

Selon le nombre de chambre, présence ou non d’une suite parentale, avec ou sans dressing placards intégrés dans les chambres… À noter qu’une chambre pour être considérée comme telle doit faire minimum 9m2.

État de la cuisine et son type : Cuisine ouverte ou cuisine séparée

La cuisine, élément clé d’une maison, cuisine intégrée, cuisine équipée, dans son jus à refaire, cuisine moderne, mobilier de cuisiniste, cuisine séparée ou cuisine ouverte sur le salon séjour ?

Le nombre de salles de bain et salles d’eau

Selon le nombre de salle de bain, et selon si elles doivent être rénovées ou si elles ont été refaites récemment.

La taille du séjour, salon, salle à manger

Selon la taille du séjour, sa disposition, sa luminosité et son exposition.

La présence de comble aménageable

Selon la présence, la surface et la hauteur sous toit des combles.

La présence d’un sous-sol

Selon la présence et la surface du sous sol, du revêtement au sol, des aménagements, si il dispose de fenêtres, si il est aménageable…

La présence d’un garage

Selon si il y a un garage, simple, double, fermé, intégré à la maison ou non, avec porte automatique.

La présence d’une cave

Selon si il y a une cave, selon sa superficie, ses aménagements…

La superficie et la topologie du terrain (plat ou en pente)

Selon la superficie du terrain, son état, si il est plat ou en pente (douce, modérée ou forte), si il est clôturé, si il dispose d’un portail électrique.

Terrain constructible ou non constructible ?

Est il constructible ou non-constructible, une partie de la parcelle peut-être constructible et une autre non-constructible, il est donc important de consulter le PLU en amont. Le terrain non-constructible a une valeur bien moindre que le terrain constructible.

La présence d’une piscine enterrée, semi-enterrée, hors-sol

Selon si la maison est équipée d’une piscine ou non, attention celle-ci selon son état n’est pas toujours une plus-value pour la maison, selon son état, si il s’agit d’une piscine enterrée, piscine semi-enterrée, piscine hors sol, piscine au sel, piscine au chlore, piscine naturelle, piscine écologique à filtration naturelle… Selon son mode d’entretien, ses aménagements, si elle est chauffée, si elle est sécurisée, si elle dispose d’une clôture, d’un dôme, d’un abri de piscine, d’un pool-house ?

Le panorama ou le point de vue : Vue lac et/ou vue montagne (Puy-de-Dôme, Chaine des Puys, Massif du Sancy) ?

Selon le panorama depuis l’intérieur de la maison, depuis le jardin, depuis la terrasse, vue sur le lac d’Aydat, vue sur le lac de la Cassière, vue sur le Massif du Sancy, vue sur la chaine des Puys, vue sur le Puy-de-Dôme…

L’environnement actuel et futur du bien

Si vous faites une estimation côté acheteur soyez curieux, y a t’il des projets d’aménagements ou de construction à proximité, sur les parcelles voisines, une modification du PLU, nouvelles constructions… Renseignez vous, et faites évidemment un tour à la mairie pour glaner quelques informations…

Les sites et simulateurs gratuits d’estimation immobilière en ligne

Vous souhaitez passer par un site d’estimation de bien immobilier en ligne et gratuit ? Ce type de site ne peut utiliser qu’un certain nombre de critères restreint mais n’est pas capable de personnaliser votre estimation de prix, vous risquez donc de surévaluer ou même de sous-évaluer votre bien. Le principe de fonctionnement du site, un algorithme calcul selon les données entrées dans un formulaire : Adresse, superficie, nombre de pièces,… Couplé à un prix moyen au m2 (Calculé sur les dernières ventes prix net vendeur). À noter que le prix moyen offre une fourchette de tarifs qui pour la commune d’Aydat varie du simple au double… Cela ne présage pas une grande précision dans vos différentes estimations et fait que le prix annoncé risque de ne pas être vraiment fiable par rapport à la réalité du marché (Vous pouvez aussi bien être bien au dessus que bien en dessous). L’objectif de ces cartes, associées à des formulaires de calculs est plutôt de vous appâter vous mandant et de récupérer vos coordonnées pour vous rediriger ensuite vers un agent commercial. Cet agent commercial, mandataire ou agent immobilier qui (si il est compétent) pourra avec une visite à domicile, affiner cette évaluation du prix de votre bien et estimer le prix au plus juste. Le Bon Coin propose un formulaire pour estimer votre bien, vous entrer l’adresse du bien en question, le type de bien (Maison, appartement ou autre), la superficie habitable du bien, le nombre de pièces… Vous devez également répondre à la question « Quand envisagez vous de vendre ? Dès que possible, dans les 6 mois à venir ou dans plus de 6 mois »… On ne vous demande rien d’autre, pas même la surface du terrain si il y en a un. Le générateur vous sors alors trois chiffre, un prix bas, un prix haut et pile au milieu le prix de votre maison. Il est ensuite mentionné que X experts peuvent vous affiner cette fourchette de prix, il vous suffit pour cela de renseigner votre nom, votre email, et si vous le souhaitez votre numéro de téléphone. Vos coordonnées seront alors transmises aux trois professionnels (Agences immobilières) qui pourront ainsi vous recontacter. Donc au comme pour les autres sites qui estiment en ligne, vous serez redirigé vers un estimateur en chair et en os, du coup autant sauter cette étape, et choisir vous même celui ou celle qui estimera votre propriété. Si certains simulateurs proposent des cotations estimatives sans inscription et immédiates, sachez que l’algorithme ou le logiciel qui les génère risque de passer à côté. En effet les champs de formulaires à remplir ne peuvent pas tout prendre ne compte. Malgré leur présentation ergonomiques, ces simulateurs en libre accès ne sont là que pour vous donner une fourchette très large, il y a peu de chances qu’ils vous sortent le juste prix.

Faire estimer par un agent commercial, mandataire ou agent immobilier.

Pour cela il suffit de convenir d’un rendez-vous, l’agent vient chez vous, visite votre bien, vous demandera certains documents pour affiner son chiffrage. Pour une appréciation sérieuse il va passer votre bien au peigne fin du chapeau de cheminée aux graviers de la cave, l’étudier du fond aux combles, pas d’approximation, une expertise immobilière afin d’être le plus juste possible. Vous trouverez sans peine un agent mandataire immo, consultant immo, ou agent immo à Aydat.

Estimation gratuite sur rendez-vous : Visite du bien par le professionnel de l’immo

Analyse des documents techniques, visite, évaluation de l’environnement, calcul du prix. Demandez une estimation gratuite à Aydat, ça ne vous engage à rien, ce service n’est pas facturé (Loi Hoguet), il est gratuit que vous choisissiez de vous engager par un mandat de vente ou que vous décidiez de vendre votre maison par vous même. Une évaluation gratuite qui permet à l’agent de vous rencontrer, de discuter, d’échanger avec vous et surtout de vous proposes ses services de professionnel de l’immobilier. Si l’estimation est gratuite, c’est parce que c’est une superbe opportunité pour lui d’obtenir votre précieux mandat. Mais rappelez vous que ces estimations immo ne vous engage à rien.
N’hésitez pas d’ailleurs à demander plusieurs avis, de mandataires immo, d’agents immo, de consultants immo, de conseillers immo, différentes expertises qui vous donneront un arbitrage plus juste de la valeur de votre bien. ET n’oubliez pas avant de signer un mandat d’exclusivité, pensez à nous, nous cherchons à nous installer sur la commune : VOTRE BIEN NOUS INTÉRESSE !

Les frais d’agence (À la charge de l’acheteur ou du vendeur)

Selon si la transaction se fait via l’intermédiaire d’une agence immobilière, d’un mandataire, d’un agent immo ou si la vente se fait directement entre particuliers. Les honoraires de l’agence seront toujours indirectement à la charge de l’acheteur. Vous êtes propriétaire vendeur, vous avez fait faire une estimation du prix de votre maison par un professionnel ? Vous n’avez pas signé de mandat de vente en exclusivité et votre bien correspond à nos critères, contactez-nous. À noter que le fait que les FA soient à la charge du vendeur ou de l’acheteur peuvent influer sur les frais de notaire pour l’acheteur.

L’évaluation immobilière du notaire

Le notaire a une connaissance globale du marché de l’immobilier sur son secteur, il s’occupe des transactions de nombreux biens et a donc une position privilégiée pour vous faire une estimation du prix de votre maison. Qu’il s’agisse d’une vente classique, d’un redressement fiscal, d’une liquidation, d’une succession, une fois les documents collectés : L’extrait du titre de propriété , le détail ou l’attestation des surfaces du bâti ou/et des parcelles de terrains, l’état locatif si le bien est actuellement loué. Une fois la visite des lieux faites dans son intégralité, le notaire vous remettra son estimation.

Le rapport d’expertise immobilière de l’expert immo

Une étude notariale, un notaire ou un cabinet indépendant (une société d’expertise immobilière ou un expert immobilier) peut vous délivrer un rapport d’expertise immobilière, un véritable audit immobilier et une étude approfondie. Il s’agit d’un acte facturé, à ne pas confondre avec l’avis de valeur (évaluation ou estimation) faites par un agent immobilier.

Audit immobilier complet par une société d’expertise immobilière

Un rapport d’actif immobilier est une appréciation vénale d’un bien à un instant T. Ce rapport d’expertise en immobilier résidentiel a généralement lieu dans l’un des cas suivant : Séparation, un divorce, une liquidation d’une communauté patrimoniale, un partage successoral, une donation partage, une sortie de communauté de biens, une sortie d’indivision, une cession de parts sociales de SCI, une déclaration fiscale, un impôt sur la fortune immobilière (IFI), une déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune, fixer ou réviser un loyer, une demande de garantie bancaire en vue d’un prêt ou d’un crédit relais. C’est un document bien plus détaillé qu’un avis de valeur d’agence immobilière, trois formats sont disponibles, rapport d’expertise détaillé, rapport d’expertise synthétique, certificat d’expertise. Il est réalisé par un expert agréé et fait suite à un ordre de mission du demandeur avec des champs d’investigations préalablement établis. Il répertorie toute une liste d’informations et de compte-rendus pouvant influer sur la valeur du bien, son environnement (Population, revenu, logement, quartier, vie sociale…), le descriptif du bien (la maison, sa situation, sa désignation, sa description, son terrain, ses constructions, les charges de copropriété si il y en a…), la situation locative, les surfaces, l’urbanisme, la situation juridique, les servitudes, des photographies du bien, les appréciations générales du bien et du marché, pour enfin délivrer la base d’estimation de la valeur vénale.

Les risques de la surestimation lors d’une vente

Attention lors de votre estimation, si vous surestimez votre bien, pensant que votre maison le vaut bien, ou cherchant le coup de cœur, vous prenez le risque de la vendre au final moins cher que si vous aviez opté pour le prix du marché dès le départ mais aussi de perdre de l’argent. En effet si votre bien est surestimé, qu’il ne déclenche pas de coup de cœur comme vous l’aviez espéré, les visites vont peut-être s’enchainer mais vous n’aurez probablement pas d’offre au prix escompté. La maison va tarder à se vendre, elle inspirera moins l’achat qu’un bien plus fraichement arrivé sur le marché et son prix de vente final sera généralement en deçà du prix réel du marché. Si les premiers jours de vente la marge de négociation est faible, le taux de négociation s’accentue mois après mois, notamment si la maison met plus de 3 mois à se vendre et encore d’avantage si elle traine depuis plus de 6 mois sur le marché. N’oubliez pas en même temps les frais que vous payez chaque mois alors que votre maison pourrait être vendue, il s’agit des charges, du foncier, d’un potentiel prêt relais… Donc soyez vigilant sur l’estimation, que ce soit la votre ou celle d’agences, opter pour l’agence qui l’estime la plus chère n’est pas toujours le meilleur choix, il s’agit parfois d’une banale technique d’agent pour obtenir le mandat face à ses concurrents.

2 outils en ligne gratuits pour scruter les tendances du marché

Des outils web qui vous donnent des chiffres et des informations utiles sur le marché immo d’un secteur donné. Le premier vous permet de voir à quel prix un bien ne se vend pas, le second à quel prix un bien s’est vendu.

Castorus : Évolution du prix des maisons en vente actuellement

Castorus : Pour chaque annonce publiée sur un portail immobilier retrouvez la date de mise en ligne, ainsi que l’évolution du prix. La courbe vous indique les dates des baisses successives, et illustre parfaitement les risques d’une surestimation.

Etalab DVF : Carte interactive des dernières transactions

Etalab DVF : Retrouvez secteur par secteur les maisons vendues à Aydat ainsi que leur prix de vente. Cela vous permettra de vous faire une idée globale de l’état du marché de l’immo aydatois.

Dix conseils pour une cotation fiable et une vente au meilleur prix

Voici ce que vous devez retenir pour estimer correctement la valeur de votre bien immobilier à Aydat :

Ce que nous vous conseillons de faire :

  1. Analyser le marché et la conjoncture du moment
  2. Jauger par rapport aux biens en vente actuellement
  3. NOUS CONTACTER POUR NOUS VENDRE VOTRE BIEN
  4. Faire un tour sur Etalab pour analyser les ventes faites à proximité
  5. Solliciter une agence immobilière ou plusieurs agents immobiliers DU SECTEUR pour faire estimer votre bien

Ce que nous vous déconseillons de faire :

  • Lire les 5 pièges à éviter pour vendre au meilleur prix
  • Surestimer votre bien pour tenter un coup de poker sur un coup de coeur ou pour garder une marge de négociation plus confortable
  • Faire appel à un professionnel non spécialiste du secteur
  • Faire un bête calcul m2 X surface pour estimer le prix de vente
  • Vous référer uniquement aux simulateurs en ligne pour ne pas avoir à faire venir un professionnel chez vous

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